8 MADDE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİLERİ

Son zamanlarda İstanbul’un lüks semtleri dahil olmak üzere tüm semtlerinde bir bina yenileme seferberliği devam ediyor. 1960-1970’li yıllarda yapılan eski binalar yıkılıyor, yerine yeni binalar yapılıyor. Bu kentsel dönüşüm olayında, rant nedeniyle kantarın topuzu kaçmış olsa da, eski binalar yıkılıp yerine enine daha geniş ve boyuna daha uzun binalar dikilmeye devam ediliyor.

Kentsel dönüşümü devlet de çıkardığı kanunlarla desteklediğinden, önümüzdeki yıllarda dönüşümün devam etmesini beklemek yanlış olmaz. Kentsel dönüşümü ile ilgili hususlar 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”(1) kapsamında düzenlenmiş. İstanbul’un köklü semtlerinden birinde ikamet etmekte olan ve finans sektöründe çalıştığımdan dolayı bana konuyla ilgili pek çok soru geliyor. Ben de kentsel dönüşüm nedir, kentsel dönüşüm iş akışı, kentsel dönüşüm kredileri ve gerekli belgeler gibi konuyla ilgili çokça gelen soruların yanıtlarını bu yazıda özetlemeye çalıştım:

KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?

Malum ülkemiz deprem kuşağında yer alıyor ve İzmit, Düzce, Van, Erzincan gibi pek çok deprem felaketi geçirdik. Yaşadığımız binaların kalitesi de yüksek olmadığından depreme dayanıklı değiller maalesef.

Kentsel dönüşüm, riskli yapıların depremlere karşı risk değerinin belirlenmesi, belli risk oranının üzerindeki yapının ise, toprak zemin yapısına uygun olarak yenilenmesi ve bu sayede olası depremlerde yaşanabilecek can ve mal kaybının en aza indirilmesini amaçlayan devlet destekli uygulamalara verilen genel bir isimdir.

 

istanbul binaları yenilenebilirmi

İstanbul binaları

 

Amaç güzel olmakla birlikte, işin içine kazanç ve rant girince uygulama güzel olmayabiliyorJ Gecekondu, derme çatma binalar dururken sadece para kazanmak için lüks semtlerdeki evler yenilenebiliyor. Öte yandan, bu ülkede yaşadığımızdan, buna söyleyecek çok fazla sözüm yok. İşin özünden sapmamak için konumuza dönüyorum.

8 MADDEDE KENTSEL DÖNÜŞÜM İŞ AKIŞI:

  1. Kat malikleri 2/3 çoğunluk ile binanın yenilenmesi için Bina Ortak Karar Protokolünü imzalar. Onaylamayan diğer 1/3 için ileride kamulaştırma ya da satış işlemi söz konusu olabildiğinden 2/3 çoğunluğun onayı yeterli.
  2. Öncelikle bina için risk raporu alınması gerekli. Bakanlık bazı firmalara bu konuda lisans vermiş. Yenilenecek olan binanın bağlı olduğu ilçe belediyesinden başvuru evrakları alınır. Risk raporu alınması için Bakanlığın onayladığı kuruluşa başvurulur ve risk raporu temin edilir.
  3. İl altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne risk raporu onaya sunulur, ve ilgili müdürlük tapuya bina risklidir şerhini düşer.
  4. Bina Ortak Karar Protokolü İl Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne onaya sunulur.
  5. Belediye tarafından Proje hazırlanır ve inşaat ruhsatı çıkartılır.
  6. Bu arada bina kat malikleri binayı kendileri yapamayacaklarından bir müteahhitle anlaşır.
  7. Müteahhitle yapılan anlaşmaya göre, müteahhit inşaat maliyeti için kat maliklerinden para isteyecektir.
  8. İnşaatın finansmanı için Bankalar müteahhit firmaya garantör olmakta, karşılığında kat maliklerini anlaşmalı bankaya yönlendirmektedir.

Kentsel Dönüşüm Bakanlıkça teşvik edilen bir uygulama olduğundan kentsel dönüşüm kredilerinin pek çok avantajı bulunmaktadır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİNİN AVANTAJLARI:

  • Faiz teşviki nedeniyle düşük faiz imkanı.(Konut kredisi faiz oranlarından % 50’ye kadar daha düşük)
  • 120 aya kadar uzun vadede kullanılabilmektedir.
  • 2 yıla kadar ödemesiz kullanılabilmesi. Böylelikle inşaat tamamlanmadan cebinizden 1 kuruş para çıkmamış oluyor.
  • İnşaat sonrası yenilenen konutta oluşacak değer artışı.
  • Mevcut hali ile mülkiyet tapusu bulunmayan dairelerde inşaat sonrası kat mülkiyeti tapu sahibi olunması ve konutların kredili satışa uygun hale gelmesi.
  • Banka tarafından kredi değerliliği olumlu bulunan müteahhit firmalar ile çalışılmasının sağladığı güven duygusu.
  • Müteahhit firmadan projeyi belirli sürede bitirme garantisi alınacak olması.
  • Tapuda “riskli yapı” veya “riskli alandaki yapı” şerhi bulunan konutların mevcut durumları ile alım-satıma konu edilememesi, yenileme sonrası satılabilmesinin önünün açılacak olması.

olarak özetlenebilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİ ŞARTLARI:

Riskli binada mevcut olan her bir bağımsız bölüm için kredi tutarı, güçlendirme kredilerinde 50.000 TL’yi, yapım kredilerinde 100.000 TL’yi geçemiyor.

Bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü varsa, en fazla 500.000 TL kredi kullanabiliyor. Örneğin 6 dairesi olan bir kat maliki 100.000×6=600.000 TL değil, en fazla 500.000 TL kullanabilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİ İÇİN GEREKEN BELGELER:

  1. Bina Ortak Karar Protokolü
  2. Tapu Senedi
  3. İnşaat Yapım Sözleşmesi (İnşaat işinin müteahhit firma tarafından üstlenilmesi halinde, malikler ile müteahhit firma arasında, binanın yıkılıp yeniden yapımına ilişkin imzalanan sözleşme)
  4. Riskli Bina Tespit Raporu İnceleme Formu (Maliklerce, Çevre İl Müdürlüklerinden veya Riskli yapı raporunu veren lisanslı firmalardan temin edilmektedir)
  5. Nüfus cüzdanı, ehliyet vb.
  6. Gelir belgeleri

KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİSİ FAİZ ORANI:

İşte asıl devlet desteği burada.Bu yazıyı yazdığım 2015 yılında bankadan bankaya değişmekle birlikte konut kredisi faiz oranı aylık % 0,95 iken, devlet tarafından sağlanan teşvik ile, kentsel dönüşüm kredilerindeki faiz oranı aylık % 0,60 civarında. Ülkemizde aylık TÜFE enflasyonun oranının % 0,90’lar seviyesinde olduğunu düşünürsek, kentsel dönüşüm kredisi kullandığım zaman, reel olarak bırakın faiz ödemeyi, üzerine bankadan faiz alıyorum denebilir. Bu kredi için yenilenecek evin ipotek ve dolayısıyla teminat değeri de yüksek olduğundan Bankalar bu krediyi başvuran müşterilerinin önemli bölümüne verecektir.

Ayrıca, kentsel dönüşüm kredilerinde bankalar 2 yıla kadar anapara ödemesini öteleme imkanıyla, binanın yapım aşamasında sadece faiz ödeyerek düşük tutarlı taksit ödenmesi imkanı da veriyor. Yani eviniz inşaat aşamasındayken düşük tutarlı taksit, ödeyebilir, asıl ödemeyi inşaat bittikten sonra yapabilirsiniz.

Kredi avantajları yanında Devlet ihtiyacı olan kat maliklerine kira yardımı da yapabilmektedir. Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı için Bakanlık İl Müdürlüğü’ ne başvuruluyor.

Umarım, bu yazı binasını güçlendirmek isteyen, yeniden yapmak isteyen en başta bana sorularını esirgemeyen, kentsel dönüşüm uygulamasından yararlanmak isteyen tüm kat maliklerine yararlı olur..

(1) 6306 sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği

 

 

Reklamlar

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Google+ fotoğrafı

Google+ hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Connecting to %s