ELİMDEKİ PARAYI BORSA YA DA EV, HANGİSİNE YATIRAYIM?

Elinize bir miktar para geçti veya para biriktirdiniz ve nasıl değerlendireceğinizi bilmiyorsunuz. Mevduat, borsa, döviz, gayrimenkul ilk aklınıza gelenler, ama her kafadan farklı bir ses çıkıyor.

“En sağlamı mevduat, riske girmeye gerek yok..” “Boşver mevduatı, geçen ay Borusan hissesi aldım % 25 yükseldi..” “Amerikan Merkez Bankası faizleri yükseltecekmiş, dolar iyi olabilir..”

Maalesef, okumayı araştırmayı sevmediğimizden, alacağımız kararları sadece kulaktan dolma, ana babadan gördüğümüz, arkadaşlardan duyduğumuz, gazetelerde okuduğumuz kadarıyla bilgiye dayandırıyoruz.. Sonuç hüsran oluyor genellikle ve belki de hüsran olduğunun bile farkında olmuyoruz.

Bir insanın hayatında aldığı en önemli kararlardan biri ev satın almaktır. Bu yazımızda, psikolojik taraflarına girmeden dünyanın neresine giderseniz gidin insanların en basit ve önde gelen ihtiyaçlarından biri olan konut satın almanın ne kadar anlamlı bir yatırım aracı olduğunu irdelemeye çalışacağım.

Gelin öncelikle gayrimenkulün yatırım amaçlı alınması durumunda, neler kazanabileceğimize bakalım.

1-Kira getirisi

2-Ev değerindeki yıllar itibariyle artış

Kira getirisi:

Yatırım amaçlı alınan bir hisse senedinin her sene temettü geliri olması gibi, gayrimenkulden de kira geliri elde etmek mümkün. Ülkemizde çoğu firma kar açıklasa bile temettü vermemekte, sermayesine aktarmaktadır. Temettü gelirinden farklı olarak, yapılacak anlaşmaya bağlı olarak konut kira geliri belli periyotlarla çok büyük sorunlar olmazsa elde edilecektir.

Ev değerindeki yıllar itibariyle artış:

Değer artışıyla ilgili ülkemizde çok fazla istatistik bulunması mümkün olmamaktadır. Olan istatistikler de parametrelerinin belli olmaması ve semt bazlı olmaması nedenleriyle kullanılabilir durumda değil. Söz konusu durumun önüne geçmek üzere geçmişte gerçekleşen ev satış fiyatlarının bugünkü değerleriyle karşılaştırılmasının daha uygun olacağını düşünüyorum.

Fiyatını bildiğim ve yakından takip ettiğim tanıdığımızın bir evi var. Bakırköy’deki örnek 2+1 daire 2002 Ağustos ayında 60 bin TL’ye alınmıştır. 60 bin TL TÜFE’den (enflasyon) arındırılırsa, Nisan 2015 tarihinde 190 bin TL’ye karşılık gelmektedir. Söz konusu daire fiyatı için emlakçıların görüşü 2015 fiyatlarıyla 450 bin TL ettiğidir. Alt limit olarak biz 420 bin TL ettiğini kabul edeceğiz. Bu durumda, 2012 yılında satın alınan bu daire için 12 yılda % 121’lik reel getiri söz konusu olmaktadır. Ortalama 12 yılda % 54 enflasyonun üzerinde kazandıran (12 yılda paranın değeri enflasyon nedeniyle % 67 düşmüştür1) konutun yıllık % 121/13= % 9,42 civarında enflasyonun üzerinde reel getirisi olduğu görülmektedir.

Aşağıdaki tabloda1 mevduat, döviz, borsa gibi alternatif yatırım enstrümanlarının yılsonundan yılsonuna(31.12 tarihinden sonraki yılın 31.12 tarihine kadar) nominal (enflasyon etkisinden arındırılmamış) getirileri bulunmaktadır.

Mevduat BIST 100 Endeksi-% Dolar-% Euro-% Altın-%
Ara.02 58,0 -6,9 10,0 26,6 34,1
Ara.03 46,0 47,2 -10,4 7,6 8,3
Ara.04 24,6 39,8 0,7 5,0 4,5
Ara.05 15,15 62,30 -3,20 10,90 10,90
Ara.06 15,20 1,40 5,90 17,90 29,80
Ara.07 16,99 41,90 -17,70 -9,20 5,90
Ara.08 15,46 -53,50 31,20 22,50 34,80
Ara.09 15,91 95,50 -2,40 4,60 33,50
Ara.10 7,93 31,53 1,01 -8,53 24,77
Ara.11 7,37 -20,19 22,85 22,36 44,76
Ara.12 7,10 45,77 -4,40 -4,77 -1,91
Ara.13 6,10 -7,76 15,96 21,06 -16,14
Ara.14 5,09 18,78 11,13 -0,06 8,97

Şimdi de gelin, 2002 yılında 60 bin TL’ye aldığımız evin almayıp paramızı diğer yatırım enstrümanlarında değerlendirmemiz durumunda 2014 yıl sonu itibariyle ne olacağına bakalım.

Mevduat BIST 100 Endeksi-% Dolar-% Euro-% Altın-%
Ara.02 60.000 60.000 60.000 60.000 60.000
Ara.03 87.600 88.320 53.760 64.560 64.980
Ara.04 109.150 123.471 54.136 67.788 67.904
Ara.05 125.686 200.394 52.404 75.177 75.306
Ara.06 144.790 203.200 55.496 88.634 97.747
Ara.07 169.390 288.340 45.673 80.479 103.514
Ara.08 195.577 134.078 59.923 98.587 139.537
Ara.09 226.694 262.123 58.485 103.122 186.281
Ara.10 244.671 344.770 59.076 94.326 232.423
Ara.11 262.703 275.161 72.574 115.417 336.456
Ara.12 281.355 401.102 69.381 109.912 330.030
Ara.13 298.517 369.977 80.454 133.059 276.763
Ara.14 313.712 439.458 89.409 132.979 301.588

 

60 bin TL’mizi mevduatta değerlendirseydik, hiç riske girmemiş olur, paramız 313 bin TL’ye ulaşmış olurdu. Risk alsaydık, borsada paramız nerdeyse 7 misline çıkmış olacaktı. Dolar’da tutsaysık, 90 bin, Euro’da 132 bin TL olacaktı. Ne dolar, ne Euro yatırımcısı uzun vadede getiri elde edemiyor. Altının getirisi ise hemen hemen mevduat kadar.

Görüldüğü üzere konut yatırımı ile; mevduat, döviz, altın gibi enstrümanların hepsinden fazla getiri elde ederken borsa endeksiyle yaklaşık getiri elde etmiş olduk. Hem de borsa da, 2008 gibi bazı yıllarda yarı yarıya paramızı kaybetmiş olmamıza karşın, gayrimenkulde böyle bir riskle karşılaşmamış olduk.

Yukarıdaki hesapta kira gelirini hiç hesaba katmadık. Aynı ev, 2014 yılında ortalama 1.200 TL’den kiraya verilebilir. Ortalama yılda 10 ay kirada kalsaydı, 1 yılda 12 bin TL, 12 yılda 144 bin TL gelir elde etmiş olacak ve 2002 yılında 60 bin TL olan paramız, 2014 yılı sonunda 420.000+144.000=564 bin TL olacak ve borsanın da üzerinde getirisi olacaktı.

Konut Yatırımında Kaldıraç Kullanımı:

Gayrimenkulü diğer yatırım enstrümanlarından ayıran unsurlardan bir tanesi de kredi kullanarak yatırım yapılabilmesidir. Örneğin 20 bin TL’lik birikimiz var, borsada sadece 20 bin TL’lik yatırım yapabilirsiniz, öte yandan aynı parayla 100 bin TL’lik konut yatırımı yapabilirsiniz. Kredi kullanımının önemi, sadece birikimi yeterli olmayanların biriktirerek ev sahibi olmaları için geçecek zamanı önlemesi değil, doğru kullanıldığında kar oranını da artırmasıdır.

Örneğin 100.000 TL’lik bir ev olsun ve 100.000 TL mevduat birikimimiz de bankada hazır olsun. Sizce bu evi krediylemi almak daha mantıklı, yoksa kredisiz mi almak daha mantıklı. İlk başta faiz ödememek için kredi kullanmadan satın almak makul gibi görünse de pazar koşullarına göre durum farklı olmaktadır.

Kredisiz Yatırım:

100 bin TL’ye evimizi aldık, ev fiyatları 1 senede % 20 arttı, kazancımız 100.000*0,20=20.000 tl oldu. Dolayısıyla bir senede kira hariç % 20 getiri elde ettik.

Kredili Yatırım:

25 bin TL peşinat ve 75 bin tl kredi kullanımı ile evi satın aldık. Ev fiyatları % 20 arttı ve evin fiyatı 120 bin tl oldu. 25 bin TL koyarak 20 bin TL kazancımız oldu. Kazancımız % 80 oldu.

Görüldüğü üzere, kredi kullanmak suretiyle 1 yılda kazancımız kullandığımız sermayeye göre % 20’den % 80’e yükseldi, bir başka deyişle 4 misline çıktı. Bankada kalan 75 bin TL nakit paramızı da başka yatırım enstrümanlarında veya 2. 3. vb. ev alımlarımızda kullanmak mümkün hale geldi. İşte bu sebeple, birikimimiz olsa bile kredi kullanımı her zaman yükselen piyasalarda mantıklı olmaktadır. Tabi burada, tam tersi etkiyi, yani ev fiyatlarının düşmesi durumunda kaybımızın da katlanacağını göz ardı etmemek gerekli.

Bu yazımızda farklı enstrümanlar arasında doğru yerde yapılan bir ev yatırımının, ülkemiz şartlarında getirisinin diğer alternatiflere göre yüksek olduğunu gördük. Ayrıca, kredilimi, kredisizmi tartışmasına kaldıraç kullanımını anlatmak suretiyle bir yanıt bulmaya çalıştık. Kredi çekmek yükselen piyasalarda avantajlı olduğuna göre, Bankaların kredi çekmek için müşterilerinden istediği şartları ve müşterinin dikkat etmesi gerekli hususları bir başka yazımda aktarmayı umuyorum.

1-Kaynak: TUIK

Reklamlar

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Google+ fotoğrafı

Google+ hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Connecting to %s